目前全國城市的邊緣都散布著星羅棋布的停車場、落貨分撥站場、舊有貨運站場在經營上墨守陳規，各自為政，經營模式十年如舊，創新能力差，導致極易被模仿，隨著互聯網+概念的滲透，以天地匯、卡行天下為代表的整合者咄咄逼人的態勢，他們便感覺到了危機，但苦于土地產權等問題，無法下決心進行基礎設施的投入，短期投機行為嚴重。
草臺班子貨運站場
由于土地產權不明晰，無審批手續，投資者無法追加基礎設施的投資，多以最簡易的建筑形式完成建設，附加值較低，這些自發形成的貨運站（場）主要以停車場和裝卸點的形式存在，且規模小，專業化、組織化和集約化程度較低。
為什么會產生零擔物流園區，這是規模效益下的體現，物流園區的形成是低成本優勢、多線路優勢、效率優勢、共享資源優勢的體現。但是由于移動互聯的影響，這些優勢不斷在失去。
效率的優勢被自動化設備所取代，共享優勢被網絡貨運所取代，低成本優勢正在被日以上漲的人工成本所取代，多線路優勢被日益成長的網絡化優勢所取代。
人才紅利逐漸消失-盡管我國人口規模紅利逐漸消失，但人口素質提高和人力資本積累帶來的人才紅利正在消失；人才在新舊動能轉化、產業升級等方面的重要性逐漸凸顯。
物流專線園區有著致命的缺陷：
1、單個園區沒有能力完成組網，由于不掌控貨源，不運營專線業務，使得園區形成信息孤島。這只因為地租來的更快捷。
2、缺乏運輸協同性整體無法提升-多式聯運、鐵水聯運望塵莫及，著力打通“最先一公里”和“最后一公里”，物流是規模效應的體現，所以園區單點是無法實現的。也從沒有專線園區想著去運營業務。（來源：老羅談冷鏈）
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